Il recupero di edifici dismessi - l'esempio francese (a proposito di Milano)

Promulgata il 16 giugno 2025 (legge n. 2025-560, Gazzetta Ufficiale del 17 giugno 2025), questa legge mira ad accelerare la conversione di locali terziari (uffici, negozi, locali commerciali) in abitazioni , in particolare nelle aree urbane sottoposte a tensione .

Cifre chiave

Secondo il piano del Ministero dell'Edilizia Abitativa per sostenere la trasformazione degli uffici vacanti:

1. L'80% della popolazione francese vive in aree urbane, ovvero 51 milioni di persone (INSEE).
2. In Francia gli uffici occupano una superficie di 173 milioni di m2.
3. Si stima che oltre 9 milioni di m2 di uffici siano vuoti (5,2 milioni nell'Ile de France e 4 milioni nelle regioni).

Allentamento delle norme urbanistiche

I sindaci hanno ora il diritto, a determinate condizioni, di concedere deroghe (eccezioni) alle norme del PLU (Piano Urbanistico Locale). In concreto, ciò significa che per determinati progetti possono autorizzare: edifici più alti o più densi del previsto o un numero di parcheggi inferiore a quello normalmente richiesto dal PLU.

Ma queste eccezioni sono possibili solo se:

1. Il progetto riguarda la creazione di alloggi (non uffici o negozi),
2. Si trova in una zona con un'elevata domanda o carenza di alloggi, ovvero:
   – Zona A bis (Parigi e alcune città vicine)
   – Zona A (grandi aree urbane)
   – Zona B1 (città con più di 250.000 abitanti e zone con un'elevata domanda di alloggi).

L'obiettivo è quello di agevolare la costruzione di alloggi laddove la domanda è elevata, allentando a livello locale le norme urbanistiche per accelerare i progetti.

Creazione di un permesso di regolarizzazione

Il permesso di regolarizzazione (nuovo articolo L. 421-9 del Codice dell'urbanistica) consente di conformarsi a un cambio di destinazione d'uso o a lavori non dichiarati su locali trasformati in alloggi, a condizione che siano rispettate le norme tecniche e sanitarie.

Cosa consente questo permesso di regolarizzazione:

1. Legalizzare un locale convertito in abitazione senza autorizzazione (ad esempio un garage o un ex ufficio convertito in studio).
2. Regolarizzare un cambio di destinazione o un lavoro nero.

A condizione che:

1. L'alloggio è tecnicamente conforme (struttura, sicurezza, ecc.),
2. E accettabile dal punto di vista sanitario (ventilazione, superficie, igiene, ecc.).

Questo sistema mira a rendere conformi le situazioni esistenti, in particolare le vecchie conversioni o le conversioni informali, senza richiedere demolizioni o sfratti, a condizione che l'alloggio sia dignitoso e sicuro.