Sapere chi possiede davvero una società, un immobile o una barca è il primo passo per colpire riciclaggio, evasione e patrimoni mafiosi. Un'indagine di Transparency International sugli investigatori europei mostra però che quei dati sono sparsi, chiusi e difficili da collegare. L'Italia ha un primato in positivo e uno in negativo: la Guardia di Finanza vede quasi tutto, mentre giornalisti e cittadini aspettano da tre anni un registro dei titolari effettivi bloccato tra ricorsi e decreti mai firmati. E sulle case fantasma e sui beni confiscati, i dati ci sono ma i Comuni li usano poco. Ecco come stanno le cose, e come ogni cittadino può controllare il proprio Comune.
Cosa ha scoperto Transparency International
L'indagine di Transparency International, pubblicata il 12 settembre 2025 nell'ambito del progetto STEP finanziato dalla Commissione europea, ha esaminato l'accesso ai dati sulla proprietà da parte delle unità di intelligence finanziaria e delle forze dell'ordine in nove Paesi: Francia, Germania, Irlanda, Italia, Lettonia, Lituania, Portogallo, Slovenia e Spagna.
Il quadro è fatto di luci e ombre. La maggior parte delle autorità accede facilmente ai titolari effettivi di società e trust, ma i registri dei beni in genere non mostrano il vero proprietario quando il bene è intestato a una società, salvo per i conti bancari: gli investigatori devono collegare i dati a mano. Mancano quasi del tutto i registri delle cripto-attività, quindi i patrimoni in criptovalute possono restare nascosti. E l'Europa non riesce nemmeno a collegare i registri tra loro: al sistema di interconnessione europeo BORIS hanno aderito solo 17 Paesi su 30 tra UE e Spazio economico europeo, e i dati arrivano spesso come PDF statici, senza possibilità di scaricarli in blocco.
Gli ostacoli sono anche pratici. In molti Paesi le forze dell'ordine possono consultare i registri solo per casi già aperti, e questo impedisce l'analisi preventiva; molti dati non sono leggibili dalle macchine; le diverse interpretazioni del GDPR creano un "paradosso legale", per cui per accedere ai dati serve un sospetto già fondato. Così forze dell'ordine e unità finanziarie finiscono spesso per affidarsi a costose banche dati commerciali come Orbis.
Il primato italiano: la Guardia di Finanza
Qui l'Italia è un modello. Secondo il rapporto, la Guardia di Finanza ha accesso massivo ai dati su società, conti bancari, terreni, immobili e veicoli, e può usarli per individuare in modo proattivo schemi sospetti da cui far partire le indagini. È esattamente ciò che Transparency International chiede per tutti: accesso semplificato e in blocco ai dati sulla proprietà, per scoprire schemi che nessuno conosce ancora.
Il ritardo italiano: il registro che nessuno può consultare
Dall'altra parte c'è il registro dei titolari effettivi, quello che dovrebbe dire chi c'è davvero dietro una società o una fiduciaria. La sua storia è una lunga sequenza di stop: la prima scadenza per le comunicazioni, l'11 dicembre 2023, è stata sospesa da un'ordinanza del TAR; il 9 aprile 2024 il TAR Lazio ha respinto i ricorsi, ma il 17 maggio 2024 il Consiglio di Stato ha sospeso le sentenze e a ottobre ha rimesso la questione alla Corte di giustizia UE (Studio Pizzano). Per anni l'Italia è stata indicata come fanalino di coda nell'UE nel recepire le direttive sulla trasparenza dei titolari effettivi.
La svolta è arrivata a primavera. Con la sentenza del 21 maggio 2026 nelle cause riunite C-684/24 e C-685/24 la Corte UE ha sciolto il nodo giuridico che aveva spinto il Consiglio di Stato a sospendere il registro (FiscoeTasse) e ha giudicato la normativa italiana compatibile con il diritto dell'Unione (ItaliaOggi). Il 23 luglio 2026 è entrato in vigore il nuovo registro ridisegnato dal decreto legislativo 10 giugno 2026 n. 122, ma per farlo funzionare servono ancora provvedimenti attuativi (Eutekne).
E sono proprio quelli a mancare. Il ministero delle Imprese (MIMIT) deve emanare tre atti in sequenza: le nuove specifiche tecniche, il disciplinare sulla sicurezza con il parere del Garante privacy e il decreto che dichiara operativo il sistema. Intanto il giudizio davanti al Consiglio di Stato resta pendente. Il termine di 60 giorni dato al ministero è scaduto il 21 settembre 2026: secondo la stampa specializzata i decreti non risultano emanati e non c'è una nuova data. Nel frattempo c'è un arretrato da smaltire: circa 1,3 milioni di comunicazioni già trasmesse nel 2023 dovranno essere aggiornate.
Chi potrà guardare: giornalisti sì, cittadini no
Quando il registro ripartirà, non sarà aperto a tutti. Dopo che la Corte UE nel 2022 ha chiuso l'accesso pubblico, le regole europee si basano sull'"interesse legittimo". In Italia, oltre ad autorità e professionisti dell'antiriciclaggio, potranno accedere giornalisti, ONG, ricercatori e docenti, chi sta trattando con una società, le amministrazioni che gestiscono fondi PNRR, le stazioni appaltanti e l'ANAC; il privato deve avere un interesse diretto, concreto e attuale. Secondo i commentatori la Camera di commercio decide entro 12 giorni lavorativi e il silenzio vale come rifiuto; l'abilitazione dura tre anni, con verifica dell'interesse ogni 18 mesi. Per giornalisti e studiosi possono essere visibili anche le informazioni storiche e l'assetto proprietario.
È un passo avanti rispetto al nulla di oggi, ma l'esperienza degli altri Paesi invita alla prudenza. Transparency International ha provato a chiedere i dati in 14 Paesi UE: Irlanda e Ungheria hanno rifiutato, la Germania non aveva ancora risposto dopo mesi, e i tempi andavano dalla risposta immediata della Svezia ai circa sei mesi della Spagna. Dell'Italia l'organizzazione ha potuto solo annotare che l'identità digitale non era operativa quando ha provato. A livello europeo, il regolamento antiriciclaggio (AMLR) si applicherà dal 10 luglio 2027, ed entro luglio 2029 dovranno essere operativi l'interconnessione dei conti bancari e cripto (BARIS) e un punto unico di accesso ai dati immobiliari.
Proprietà illegali: le case che il catasto non conosce
C'è poi un secondo tipo di proprietà nascosta: gli immobili che per lo Stato non esistono. Per scovarli l'Agenzia delle Entrate usa ortofoto ad alta risoluzione fornite dall'Agea. Alla fine del 2025 era già stato analizzato il 75% del territorio nazionale, con l'obiettivo dell'85% entro fine 2026. I numeri sono enormi: dalle ricognizioni sono emerse 1.035.034 unità immobiliari residenziali "fantasma". Nel 2026 l'Agenzia prevede di inviare 20.000 segnalazioni per immobili non aggiornati in catasto, e 40.000 l'anno prossimo.
Attenzione però a un equivoco: mettersi in regola col Fisco non significa sanare un abuso. Far emergere i redditi non ha alcuna rilevanza sulla possibilità di subire un ordine di demolizione o sanzioni penali per opere abusive. Il problema è che questi dati restano spesso nei sistemi del Fisco: i Comuni, che dovrebbero perseguire l'abusivismo, li usano poco. Già nel 2018, ricordava Il Sole 24 Ore, le richieste dei Comuni al Catasto per avere la documentazione sulle case fantasma erano pochissime.
I beni tolti alle mafie: dati aperti, ma a metà
Il terzo fronte è quello dei patrimoni sottratti alla criminalità. Qui la società civile ha fatto da apripista: il portale Confiscati Bene 2.0, realizzato da Libera con OnData e Fondazione TIM, raccoglie open data sui beni confiscati e sulla loro destinazione. I numeri sono importanti: a febbraio 2024 erano 42.419 i beni in gestione all'Agenzia nazionale per i beni confiscati (ANBSC), e a maggio 2026 i Comuni con beni confiscati erano 1.977, un quarto dei Comuni italiani.
Il punto debole sono proprio i Comuni, che per legge devono pubblicare gli elenchi dei beni ricevuti. Libera li controlla ogni anno con il rapporto "RimanDATI": dai dati elaborati con l'Istat su quel monitoraggio risultava che meno di 4 Comuni su 10 pubblicavano gli elenchi previsti dall'articolo 48. L'edizione 2026 parla di un quadro in miglioramento, ma solo in Sicilia sono ancora decine i Comuni inadempienti.
Come controllare il proprio Comune: quattro verifiche alla portata di tutti
Leggi e registri servono a poco se nessuno controlla come vengono usati. Ogni cittadino può verificare cosa fa il proprio Comune su abusi edilizi, case fantasma e beni confiscati. Non servono competenze tecniche, solo un po' di costanza.
1. L'Albo pretorio. L'articolo 31, comma 7, del Testo unico edilizia obbliga il segretario comunale a redigere e pubblicare ogni mese all'albo i dati sugli immobili e le opere abusive segnalati dalla polizia giudiziaria. La nuova procedura telematica avviata dal ministero delle Infrastrutture nel 2025 ha cambiato solo la trasmissione dei dati: la pubblicazione all'Albo resta mensile. Basta cercare sull'Albo online del proprio Comune la comunicazione "art. 31 comma 7". Se manca da mesi, si è già scoperto qualcosa.
2. I dati del Catasto. Il Comune non può dire di non sapere. Attraverso il Portale per i Comuni dell'Agenzia delle Entrate i Comuni possono scaricare l'intera banca dati catastale e la cartografia del proprio territorio, e partecipare alle verifiche sui fabbricati mai dichiarati (Commissione di vigilanza sull'anagrafe tributaria). Possono anche inviare segnalazioni all'Agenzia e seguirne l'esito per via telematica. La domanda giusta quindi non è "avete i dati?", ma "cosa ne avete fatto?".
3. La richiesta di accesso civico (FOIA). Con l'accesso civico generalizzato previsto dal decreto legislativo 33/2013, chiunque può chiedere dati e documenti al Comune, gratis e senza dover spiegare perché. Il Comune ha 30 giorni per rispondere; se non risponde o rifiuta, ci si può rivolgere al responsabile per la trasparenza dell'ente e, in ultima istanza, al TAR. Ecco un testo pronto da copiare e inviare via PEC o email all'ufficio protocollo:
Oggetto: Richiesta di accesso civico generalizzato (art. 5, comma 2, d.lgs. 33/2013)
Il/La sottoscritto/a [nome e cognome] chiede di conoscere:
1. se il Comune è abilitato al Portale per i Comuni dell'Agenzia delle Entrate e da quale data;
2. il numero di segnalazioni inviate all'Agenzia delle Entrate su fabbricati non dichiarati negli ultimi cinque anni, e il relativo esito;
3. il numero di ordinanze di demolizione emesse ed eseguite dal 2015 a oggi;
4. il numero di ordinanze non eseguite trasmesse alla Prefettura;
5. l'elenco dei beni confiscati trasferiti al Comune, con il loro utilizzo attuale.Chiede che i dati siano forniti in formato elettronico. Distinti saluti.
4. Il confronto con gli altri Comuni. Il monitoraggio civico di Legambiente "Abbatti l'abuso" fa proprio questo, e i risultati sono impietosi: dal 2004 a dicembre 2022 solo il 15,3% delle demolizioni previste è stato eseguito. Le differenze sono enormi: nell'edizione 2023 la provincia migliore era Rieti (41,8% di ordinanze eseguite), la peggiore Catanzaro con appena il 2,7%, mentre in un'edizione precedente Pordenone arrivava al 94,8%. Anche il silenzio è un dato: all'ultima indagine hanno risposto 545 Comuni, il 27,5% di quelli interpellati.
Mancano i fondi o manca la volontà?
I soldi contano davvero: demolire costa, e il Comune deve anticipare le spese prima di rifarsi sul responsabile. Ma i fondi non spiegano la distanza tra Pordenone e Catanzaro. Legambiente indica da anni un'altra causa: nessuno verifica che quanto disposto venga attuato e nessuno paga per il fatto di non agire (Il Fatto Quotidiano). Demolire la casa di un elettore costa consenso, dire "non abbiamo risorse" non costa nulla. Le quattro verifiche servono a spostare la domanda da "quanto avete?" a "cosa avete fatto con quello che avevate?". E a rendere pubblica la risposta.
Il commento di PINET
L'Italia sa costruire strumenti potenti per incrociare i dati: la Guardia di Finanza è un esempio citato in Europa, e il Fisco trova le case fantasma con le foto aeree e l'intelligenza artificiale. Quando però si tratta di aprire i dati a chi controlla dall'esterno, cioè giornalisti, associazioni e cittadini, tutto si ferma: il registro dei titolari effettivi aspetta da tre anni tra ricorsi e decreti mai firmati.
Non è un dettaglio tecnico. Le inchieste che negli ultimi anni hanno fatto emergere patrimoni nascosti sono nate spesso da giornalisti e ONG, non dalle procure. Ogni mese di ritardo è un mese in cui fiduciarie e prestanome lavorano al riparo. Servono tre cose: una data certa per i decreti del MIMIT; un accesso semplice per giornalisti e associazioni, con un'identità digitale che funzioni; Comuni che pubblichino davvero gli elenchi dei beni confiscati e usino i dati sulle case fantasma per contrastare l'abusivismo, non solo per incassare l'IMU.
Il registro dei titolari effettivi lo deve sbloccare il governo. Ma per controllare se il proprio Comune usa i dati che ha già, bastano una PEC e trenta giorni di pazienza: e chi riceve una risposta, o un silenzio, ha qualcosa da raccontare.
Giancarlo Finesso
Fonti: Transparency International, Barriers investigators face across the EU; Transparency International, Countdown to new EU beneficial ownership rules; Studio Pizzano; FiscoeTasse; ItaliaOggi; Eutekne; Agenda Digitale; Ediltecnico; Brocardi; TuttoTech; Istat; MIT, segnalazione abusi edilizi; Camera dei deputati; QuiFinanza / Legambiente; Rinnovabili. Foto: Pexels.
