Monaco di Baviera (Germania) — 2026. Prima di demolire o ristrutturare un edificio, quasi nessuno sa con precisione quanto calcestruzzo, acciaio o alluminio contenga. A Monaco di Baviera un progetto pilota ha provato a rispondere a questa domanda non per un singolo palazzo ma per un intero quartiere: nel distretto di Feldmoching-Hasenbergl circa 7.500 edifici sono stati analizzati con un software che ne stima la composizione materiale, facendo emergere oltre 4,4 milioni di tonnellate di calcestruzzo e più di 200.000 tonnellate di metalli. Il progetto, reso noto a maggio 2026, è un primo "catasto dei materiali" urbano: uno strumento per trattare la città esistente come un giacimento di risorse da recuperare. Va precisato fin dall'inizio che si tratta di un pilota basato su stime, non di un inventario misurato edificio per edificio.
Che cos'è l'Urban Mining Screener e come funziona
Lo strumento si chiama Urban Mining Screener ed è stato sviluppato da EPEA, società del gruppo di consulenza Drees & Sommer specializzata in economia circolare, insieme a Madaster Germania. Il principio è volutamente semplice: invece di richiedere rilievi dettagliati su ogni edificio, il software parte da pochi dati di base, cioè l'anno di costruzione, la localizzazione e la tipologia edilizia, e ne ricava una prima stima della composizione materiale, cioè quali materiali sono stati verosimilmente impiegati e in quali quantità.
Il risultato è un catasto dei materiali: una mappa di ciò che è incorporato nel costruito e del suo potenziale di recupero. La stessa analisi può essere applicata a un singolo edificio, a un portafoglio immobiliare o, come a Monaco, a un intero quartiere. Il Comune ha coinvolto nel progetto il proprio ufficio Zero Waste, che fa capo al Referat für Klima- und Umweltschutz, l'assessorato all'ambiente e al clima della città.
I numeri del pilota a Feldmoching-Hasenbergl
L'area scelta per il test è il distretto di Feldmoching-Hasenbergl, nella periferia nord di Monaco. Qui lo strumento ha analizzato circa 7.500 edifici e ha stimato la presenza di oltre 4,4 milioni di tonnellate di calcestruzzo e di più di 200.000 tonnellate di metalli, oltre a numerosi altri materiali da costruzione. Sono cifre che danno la misura di quanta materia sia già "depositata" nel tessuto urbano di un solo distretto.
Il contesto spiega l'interesse del Comune. Secondo i dati diffusi con il progetto, l'industria edilizia tedesca consuma ogni anno circa 500 milioni di tonnellate di materie prime. Monaco da sola ne utilizza circa 47 milioni di tonnellate all'anno, e circa il 60 per cento è assorbito da costruzioni e infrastrutture. L'ufficio Zero Waste della città osserva che i rifiuti da costruzione e demolizione costituiscono una quota rilevante dei rifiuti cittadini e vede proprio qui il maggiore potenziale per ridurre il consumo di risorse. L'obiettivo dichiarato dalla strategia Zero Waste è ridurre entro il 2035 i rifiuti domestici del 15 per cento e i rifiuti residui del 35 per cento.
Il problema che il catasto vuole risolvere
Secondo Matthias Heinrich, esperto di urban mining di EPEA, in Germania un riuso dei materiali edilizi alla stessa qualità di partenza "avviene raramente", e una ragione importante è che spesso non si sa che cosa contengano gli edifici. Sarah-Caitleen Sauer, responsabile per il settore pubblico e l'architettura di Madaster Germania, descrive il risultato come un catasto che crea trasparenza sulle risorse incorporate negli edifici e sulle loro possibilità di riuso e riciclo (le frasi sono una nostra traduzione dal tedesco).
La logica è quella della pianificazione: se è noto in anticipo quali materiali, in quali quantità e di quale qualità si libereranno in un'area, i flussi possono essere previsti, le imprese possono integrare prima i materiali secondari nei nuovi cantieri e si possono ridurre i costi di smaltimento. Si passa così, almeno in prospettiva, dalla demolizione indifferenziata alla decostruzione selettiva.
Limiti e prossimi passi
Il catasto prodotto dallo Screener è una stima fondata su classificazioni edilizie, non una verifica sul campo: la composizione reale di ogni struttura può differire, e per decidere un intervento concreto servono comunque sopralluoghi e audit di dettaglio. Il pilota è concluso e i risultati saranno presentati e discussi all'interno della città. Tra gli sviluppi indicati c'è il collegamento con altre iniziative cittadine, in particolare il progetto europeo CirCoFin (Circular Construction Finance) e l'iniziativa locale Urban Mining Munich (UMMI), con l'obiettivo di aumentare i tassi di riciclo. Per il resto, fonti diverse riportano in modo non univoco l'eventuale estensione ad altri quartieri: per ora non risulta una decisione formale.
Cosa rende il progetto replicabile
- Dati di ingresso minimi. Bastano anno di costruzione, posizione e tipologia edilizia, informazioni che qualunque Comune possiede già nei propri archivi edilizi e catastali: non servono campagne di rilievo costose per ottenere un primo quadro.
- Scalabilità variabile. Lo stesso strumento serve per un edificio, per il patrimonio di un ente o per un quartiere intero, e permette di partire dove i dati sono migliori.
- Un ufficio comunale che se ne fa carico. Il coinvolgimento dell'ufficio Zero Waste lega l'esperienza a una strategia con obiettivi numerici al 2035, evitando che resti un esercizio tecnico isolato.
- Integrazione con altri strumenti. Il collegamento previsto con progetti di finanza e di urban mining esistenti mostra come il catasto possa alimentare politiche già attive.
Un tema vicino, già trattato dal nostro sito, è quello dei materiali da costruzione recuperati dagli scarti urbani: si veda il caso della sabbia dei depuratori di Milano certificata come aggregato riciclato.
Il commento di PINET
Per l'Italia il valore del catasto dei materiali sta nel fatto che anticipa una domanda che prima o poi arriverà: sapere cosa c'è nei palazzi prima di abbatterli, o prima di finanziarne la ristrutturazione. Potrebbe interessare i grandi Comuni con quartieri di edilizia popolare costruiti in epoche omogenee, le aziende territoriali per l'edilizia residenziale e le società di demolizione e riciclo degli inerti, che potrebbero pianificare meglio forniture e impianti. Gli ostacoli sono concreti: una stima statistica non sostituisce il rilievo sul singolo immobile, la qualità degli archivi edilizi comunali è molto diseguale, e un mercato del materiale recuperato richiede norme chiare sulla cessazione della qualifica di rifiuto e un domanda pubblica che lo sostenga. Più che una soluzione, per ora è uno strumento di conoscenza: utile se poi alimenta appalti e piani di demolizione, poco se resta una mappa.
Fonti:
- Städte als Rohstoffdepots: Pilotvorhaben erprobt erstes Materialkataster für kreislauffähiges Bauen in München — Drees & Sommer / EPEA (comunicato, 11 maggio 2026)
- Drees & Sommer — scheda del progetto
- München testet Materialkataster für Gebäude — Immobilienmanager
- Urban Mining: München testet erstes Gebäudematerialkataster — bau.bi
- München erprobt Gebäudematerialkataster für kreislauffähiges Bauen — baulinks.de
